Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Глава 53 ГК РФ. Доверительное управление имуществом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нормы, регулирующие доверительное управление, установлены главой 53 ГК РФ. Собственник имущества, он же учредитель договора, передает второй стороне (управляющему) права на распоряжение им для извлечения дохода в свою пользу или в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). В качестве управляющего может выступать юридическое лицо (организация) или предприниматель.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Договор доверительного управления имуществом
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Нельзя обратить взыскание по долгам учредителя управления на имущество, переданное в управление
В судебной практике наличие запрета в п. 2 ст. 1018 ГК РФ (обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица) объясняется тем, что он установлен законодателем в целях соблюдения особого правового режима имущества, переданного в доверительное управление. Между тем это вступает в грубое противоречие с той обязательственной конструкцией, что имеет место в нашем правопорядке, а также с совсем другим пониманием собственности, чем в англосаксонской правовой системе. Никакого особого режима, как в модели классической доверительной собственности (trnst), по нашему мнению, здесь нет.
Возможно, законодатель тем самым хотел защитить права доверительного управляющего, так как лишенный имущества, служащего объектом управления, он не сможет осуществлять возложенные на него договором обязанности. Целесообразней было предоставить защиту доверительному управляющему в форме взыскания упущенной выгоды при обращении взыскания на имущество, переданное в доверительное управление, как если бы учредитель управления передал бы чужую вещь, а потом ее собственник истребовал бы эту вещь назад.
Между тем гарантия защиты прав кредиторов является основой эффективного функционирования договорных обязательств. В противном случае не исключены ситуации, когда злоупотребления со стороны должников станут обычной практикой и фактически парализуют исполнение договоров. Необходимость тщательной регламентации защиты прав кредиторов учредителя доверительного управления имуществом предопределена его особенностью, заключающейся в следующем: имущество, переданное в доверительное управление, составляет отдельный фонд и обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).
Из проанализированной судебной практики по рассматриваемой проблематике можно выделить следующие подходы по разрешению практических вопросов.
Учредитель управления имеет иммунитет от обращения взыскания на предмет доверительного управления. В главе 53 ГК РФ отсутствуют положения, направленные на защиту прав кредиторов учредителя доверительного управления, то есть лиц, с которыми учредитель управления состоит в договорных или внедоговорных отношениях. Эти лица вправе обратить взыскание на его имущество при неисполнении им обязанностей или при наступлении различного рода обстоятельств (например, при совершении учредителем деликта), помимо случаев банкротства учредителя (юридического лица или индивидуального предпринимателя).
Таким образом, кредиторы лишены возможности обратить взыскание на имущество, переданное в доверительное управление, на срок действия договора, а учредитель управления получает иммунитет от обращения взыскания по долгам на это имущество (постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2001 №2554/99, ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2008 по делу №А43-31127/2007-21-729, Уральского округа от 13.05.2013 по делу №А07-14529/2012; определение ВС Республики Коми от 01.03.2011 по делу №33-935/2011).
Арест предмета доверительного управления недопустим. В правоприменительной практике нередко встречаются различные подходы к возможности наложения ареста на имущество, переданное в доверительное управление, в виде обеспечительных мер. Позиция, изложенная в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 12.12.2006 №Ф04-6647/2006 (28972-А45-28) о недопустимости обеспечительных мер в виде ареста и запрета распоряжаться предметом доверительного управления, по нашему мнению, справедлива. Она высказана для случая, когда у кредитора имелось денежное требование к учредителю управления при отсутствии обременений в виде залога и требований об обращении взыскания на данное имущество как предмета залога.
Однако в другой ситуации арест возможен. Так, встановлении ФАС Уральского округа от 02.03.2006 по делу №Ф09-347/06-С5 высказана позиция о том, что в случае наличия спора, предметом которого является имущество либо сделки, связанные с распоряжением данным имуществом, обеспечительные меры считаются допустимыми.
В то же время наложение обременения в виде запрета на дальнейшее распоряжение данным имуществом без обращения взыскания позволило бы избежать ситуации отчуждения имущества по низкой цене.
Более того, у кредиторов учредителя управления нет никакой надежды на то, чтобы обраить взыскание на доходы от использования имущества, если стороны в договоре доверительного управления установят, что выгодоприобретатель — третье лицо получает всю сумму от продажи имущества, либо от сдачи его в аренду. То же самое касается случаев, когда по условиям договора доверительный управляющий получает значительную часть от продажной стоимости имущества или арендных платежей в качестве вознаграждения.
По договорам, заключенным во исполнение договора доверительного управления, обязанным является учредитель управления. Также имеет место проблема обращения взыскания на доходы от имущества, переданного в доверительное управление и принадлежащего учредителю управления. В определении Верховного суда Республики Коми от 01.03.2011 по делу №33-935/2011 сделан, по нашему мнению, ошибочный вывод о том, что денежные средства, поступающие доверительному управляющему от сдачи в аренду имущества, переданного ему в управление, являются собственностью доверительного управляющего, в связи с чем на них ��ельзя обратить взыскание.
В судебной практике и в научной литературе нередко встречается мнение, что стороной по договорам, заключенным доверительным управляющим в рамках исполнения договора доверительного управления, является сам управляющий. Однако этот вывод опровергается п. 2 ст. 1020 ГК РФ, который закрепляет переход всех прав по договорам, заключенным в рамках исполнения обязанностей управляющим по договору доверительного управления, в состав имущества, переданного в доверительное управление, которое в нашей модели является собственностью учредителя управления. Круг таких прав данной нормой не ограничен, а значит, речь идет обо всех правах.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 128 ГК РФ в совокупности со ст. 136 ГК РФ доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.
В представительской модели доверительного управления субъектом прав становится то лицо, от чьего имени была совершена та или иная сделка. Казалось бы, раз доверительный управляющий указывается в качестве стороны по сделке, то он и должен быть носителем этих прав. Но тогда часть имущества, переданного в доверительное управление, принадлежала бы учредителю управления, а часть имущества, приобретенного в процессе управления, принадлежала бы доверительному управляющему, что является нелогичным и противоречивым 10.
В абзаце 2 п. 3 ст. 1012 ГК РФ есть косвенное подтверждение того, что обязанным по договорам, заключенным во исполнение договора доверительного управления имуществом, становится учредитель управления. Иной подход был бы связан с рядом противоречий в случае расторжения или прекращения договора по окончании срока, на который он был заключен, либо в связи с признанием учредителя управления банкротом.
В отличие от договора комиссии, по которому комитент обязан освободить комиссионера от обязательств, принятых им на себя перед третьими лицами по исполнению комиссионного поручения, а при банкротстве комиссионера эти обязанности переходили бы в силу закона (ст.ст. 1000,1002 ГК РФ), гл. 53 ГК РФ не предусматривает перевод долгов по договорам во исполнение доверительного управления с управляющего на учредителя.
Кроме того, денежные средства, полученные таким образом доверительным управляющим, не образуют его налогооблагаемый доход и не порождают для него налоговых обязанностей, за исключением полученного вознаграждения 11.
Полномочия и обязанности, который выполняет наследственный управляющий
Первая важнейшая обязанность заключается в добросовестном управлении, цель которой – сохранение и приумножение наследства. Сложно определить, какие действия должен предпринимать управленец. Но исходить нужно из принципов разумности. Если очевидно, что совершаемые действия ведут к убыткам, необходимо менять ДУ.
Нотариус обязан проверять, что делает наследственный управляющий имуществом, не реже одного раза в месяц, а последний обязан предоставлять отчет по запросу в порядке, указанном в самом договоре.
Если есть завещание, содержащее прямые указания об имуществе, то необходимо следовать им.
Расчеты с кредиторами прекращаются на период наследования. Все обязательства перед третьими лицами на период наследства не могут быть исполнены за счет наследственной массы. Исключение составляют расходы на погребение и на охрану наследства.
Выбор оптимальной, с точки зрения налогов и рисков схемы взаиморасчетов между собственником недвижимости и Управляющей компанией
В силу статьи 226.1 НК РФ УК ПИФ является налоговым агентом. Налог на имущество в отношении объектов основных средств, составляющих паевой инвестиционный фонд (далее ‒ ПИФ), уплачивает управляющая компания за счет средств ПИФ (п. 2 ст. 378 НК РФ). Применение УСН не освобождает от обязанности по такой уплате (Письма Минфина России от 17.05.2011 N 03-05-05-01/30 (п. 3), от 16.03.2011 N 03-05-05-01/09, от 16.03.2011 N 03-05-05-01/10), поскольку имущество ПИФ учитывается на отдельном балансе.
Порядок выплаты вознаграждения может быть предусмотрен любой в соответствии с правилами ПИФ. В силу п. 3 ст. 41 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» вознаграждение УК может быть установлено в виде фиксированной суммы или доли среднегодовой СЧА ЗПИФ и (или) доли дохода от доверительного управления ЗПИФ. При этом размер вознаграждения УК, определяемый как доля дохода от доверительного управления ЗПИФ, не может превышать 20 процентов указанного дохода.
Вознаграждение управляющей компании, спецдепозитария не должно превышать 10 процентов стоимости чистых активов ПИФ
Если оценивать схему с позиции налогового законодательства, то отсутствует какая-либо зависимость между порядком выплаты вознаграждения и выбранной схемой и размером применяемых налоговых ставок. Таким образом, вознаграждение УК может выплачиваться любым законным способом, в любые сроки в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
Соответственно, при выплате вознаграждения должны быть учтены ограничения, предусмотренные законом.
В целом заключение договора с УК через комитента, применяющего НДС, возможно, при этом комитент будет получать вознаграждение от фонда.
О ПРАВАХ УЧРЕДИТЕЛЯ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
Широко распространенной ошибкой применения законодательства о доверительном управлении является то, что положение абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК РФ, согласно которому передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, пытаются распространить на все объекты. Вместе с тем оно касается только объектов права собственности (вещей, включая приравненные к ним бездокументарные ценные бумаги, а также имущественных комплексов, не являющихся предприятиями).
Именно при объединении вещей, принадлежащих разным учредителям доверительного управления, а также при образовании имущественных комплексов неизбежно возникает режим общей долевой собственности как на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Причем данный режим возникает в силу указания в законе, а не из договоров (п. п. 1, 3 и 4 ст. 244 ГК РФ). Вопросы, касающиеся иных прав учредителя доверительного управления, разрешаются на основании общих положений гражданского законодательства.
Основными здесь являются следующие моменты:
1) при передаче в доверительное управление вещей учредитель доверительного управления обладает комплексом прав: у него сохраняется право собственности на вещи, переданные в доверительное управление, и возникают обязательственные права требования к доверительному управляющему (в частности, касающиеся возврата вещей и выплаты доходов, полученных от управления ими);
2) при передаче в доверительное управление не связанных с обладанием вещами имущественных прав, в том числе безналичных денег как обязательственных прав требования и исключительных имущественных прав, для учредителя доверительного управления происходит трансформация указанных прав в обязательственные права по договору доверительного управления, а сами эти права временно переходят к доверительному управляющему. При прекращении доверительного управления происходит обратная трансформация;
3) при объединении доверительным управляющим имущества учредителя доверительного управления с имуществом других лиц в единый имущественный комплекс у учредителя доверительного управления, вне зависимости от объекта доверительного управления, дополнительно к обязательственным правам по договору доверительного управления возникает право на долю в общей собственности на этот имущественный комплекс.
О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО
Действующие федеральные законы однозначно указывают на возникновение у доверительного управляющего в большинстве случаев вещных прав на имущество, полученное в доверительное управление.
Во-первых, вещные права возникают в любом случае, если вещь передается лицу в фактическое владение и пользование без перехода права собственности. В качестве примеров можно привести положения ГК РФ, устанавливающие:
а) возможность использования вещно-правовых способов защиты своих прав лицом, хотя и не являющимся собственником, но владеющим имуществом по основанию, предусмотренному договором (ст. 305 ГК РФ);
б) возможность использования данных способов защиты залогодержателем при передаче ему предмета залога (ст. 347 ГК РФ);
в) возникновение правомочий владения и пользования (правомочия, входящие в состав вещного права) у арендатора (ст. 606 ГК РФ) и т.д.
Во-вторых, правам доверительного управляющего присущи все три общих признака вещных прав:
1) вещные права могут принадлежать только лицам, не являющимся собственниками этого имущества (п. 2 ст. 216 ГК РФ). Согласно п. 4 ст. 209 и п. 1 ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему;
2) для них характерно право следования, суть которого заключается в том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК РФ). Отчуждение учредителем имущества, переданного в доверительное управление, не является основанием для прекращения доверительного управления (п. 1 ст. 1024 ГК РФ);
3) как носящие абсолютный характер они защищаются от их нарушения любым лицом вещно-правовыми способами защиты (ст. ст. 301 — 305 ГК РФ).
В ГК РФ со ссылкой на данные статьи прямо указано, что для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (п. 3 ст. 1020 ГК РФ).
В-третьих, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017, п. 1 ст. 551 ГК РФ). При этом в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат не только права собственности, но и другие вещные права на недвижимое имущество, а также ограничения (обременения) этих прав (п. 1 ст. 4). При этом если доверительному управляющему предоставляется право распоряжения недвижимым имуществом (еще одно правомочие, входящее в состав вещного права), то это право должно быть зарегистрировано (ст. 30). С точки зрения прав собственности учредителя доверительного управления передача недвижимого имущества в доверительное управление является обременением (ст. 1, п. 6 ст. 12).
Управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов, в состав которых может быть передано и недвижимое имущество (п. 2 ст. 13 ФЗ «Об инвестиционный фондах»), осуществляют регистрацию прав общей долевой собственности на это имущество владельцев инвестиционных паев в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Подход о наличии у доверительного управляющего вещных прав соответствует как п. 2 ст. 1020 ГК РФ, согласно которому доверительный управляющий в отношении имущества, переданного в доверительное управление, осуществляет правомочия собственника, но в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, так и п. 1 ст. 216 ГК РФ, в соответствии с которым перечень вещных прав не является исчерпывающим. Он также снимает вопрос, связанный с передачей в доверительное управление вещей, определенных родовыми признаками, которые являются потребляемыми. Доверительный управляющий распоряжается данными вещами, так же как и носители права хозяйственного ведения, а потребляются они третьими лицами, с которыми он вступает в договорные отношения. У учредителя доверительного управления право собственности на них сохраняется.
Единственным исключением является передача в доверительное управление объектов, не являющихся вещами, по индивидуальному договору доверительного управления, когда происходит, как было указано выше, трансформация одних имущественных прав в другие. Как правило, противники наличия у доверительного управляющего вещных прав используют аргументацию, основанную на подмене понятий. Они сначала сравнивают доверительное управление с правом хозяйственного ведения как одним из видов вещных прав (т.е. не с общими признаками вещных прав, а с признаками одной разновидности таких прав), а затем делают вывод о несовпадении этих понятий применительно ко всем вещным правам.
Объекты доверительного управления
Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования.
Казалось бы, любое движимое имущество можно передать в доверительное управление. Однако законодатели запретили «управлять» деньгами как самостоятельным объектом за исключением случаев, предусмотренных законом. Такими исключительными случаями можно считать управление денежными средствами кредитными организациями на основании закона от 2 декабря 1990 г. № 395–1 «О банках и банковской деятельности». При этом следует иметь в виду, что законодательство позволяет кредитной организации управлять денежными средствами, выраженными как в национальной, так и в иностранной валютах.
По общему правилу, право на доверительное управление принадлежит кредитной организации (например, банку), имеющей лицензию на осуществление соответствующих банковских операций. И только в некоторых исключительных случаях доверительное управление денежными средствами может осуществлять не кредитная организация, получившая в установленном порядке лицензию на ведение указанной деятельности.
При доверительном управлении денежными средствами в целях инвестирования в ценные бумаги доверительный управляющий должен поддерживать оговоренную сторонами структуру активов в течение всего срока действия договора. То есть соблюдать соотношение между ценными бумагами и денежными средствами данного учредителя, а также соотношение между различными видами ценных бумаг. Такая информация отражается в инвестиционной декларации.
Инвестиционная декларация является обязательной частью договора доверительного управления денежными средствами и содержит сведения о направлениях и способах инвестирования этих средств. В декларации также указывается информация о цели и сроке управления (п. 7.3. Положения о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утв. постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37).
Кстати, денежные средства можно передать в управление еще одним способом: в составе иного имущества, в частности, имущественного комплекса.
В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. Это значит, что каждый объект должен обладать присущими только ему признаками. Соответственно, при прекращении договора возвращается именно переданное ранее имущество, а не его аналоги. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. Наиболее распространенным объектом управления являются корпоративные ценные бумаги — акции, особенно голосующие, то есть включающие правомочия по управлению делами выпустившего их общества — эмитента. Вторым наиболее распространенным объектом управления выступает недвижимость.
Доверительное управление эмиссионными ценными бумагами обладает некоторыми особенностями, которые определяются федеральным законодательством (ч. 3 ст. 1025 ГК РФ, закон от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ) и положением о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37.
В качестве управляющего по договору доверительного управления акциями и облигациями может выступать лишь имеющий соответствующую лицензию профессиональный участник рынка ценных бумаг (ст. 5, 39 Закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ).
Доверительный управляющий акциями и облигациями осуществляет все правомочия их учредителя (владельца), закрепленные соответствующей ценной бумагой. Это значит, что он не ограничивается только игрой на котировках акций, он может использовать все права акционера, включая право голосовать на общем собрании. В случае если доверительное управление связано исключительно с участием в управлении обществом, лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг не требуется (ст. 5 закона «О рынке ценных бумаг).
Договор доверительного управления не может содержать условия о передаче в управление лишь одного или нескольких правомочий владельца ценной бумаги (например, только права на получение дивиденда или только права голосовать на общем собрании акционеров общества). Вместе с тем возможность отчуждения переданных в управление акций и облигаций может быть ограничена или исключена договором.
В интересах учредителя (или выгодоприобретателя) установлены правила о том, что управляющий не вправе отчуждать переданные ему в управление ценные бумаги в свою собственность или в собственность своих учредителей. А также он не может совершать с ними сделки, в которых он одновременно представляет интересы другого лица в качестве его поверенного, комиссионера или агента. Управляющий лишен права обменивать эти ценные бумаги на свои ценные бумаги или ценные бумаги своих учредителей либо клиентов (доверителей, комитентов, принципалов). Кроме того, он не может отчуждать переданные ему в управление акции и облигации по возмездным договорам, предусматривающим отсрочку или рассрочку платежа более чем на 30 дней, а также пе��едавать их на хранение, указывая в качестве получателя или распорядителя третье лицо. Наконец, управляющий не может закладывать переданные ему в управление ценные бумаги в обеспечение личных обязательств, обязательств своих учредителей или иных лиц (п. 8.1 положения ФКЦБ № 37).
Если доверительный управляющий в одной и той же сделке одновременно представляет интересы двух сторон, с которыми у него заключены договоры доверительного управления, то он обязан получить предварительное согласие контрагентов на совершение такой сделки. Ценные бумаги, которые управляющий приобрел в ходе исполнения договора, также становятся объектом его доверительного управления на условиях, предусмотренных первоначальным договором с учредителем.
Управление проектами в сфере недвижимости: вводные замечания
Широкое распространение в экономическом обиходе такого вида предпринимательской деятельности, как «девелопмент», придает актуальность вопросу о соотношении подобного бизнеса с иными формами осуществления интересов хозяйствующих субъектов на рынке недвижимости и его адекватному правовому регулированию, в том числе с использованием возможностей доверительного управления соответствующим имуществом.
Что же такое девелопмент?
В отсутствие легального определения данного явления в российском законодательстве (пожалуй, единственным исключением на федеральном уровне является узкоспециализированное определение девелопмента как «рыночной деятельности, связанной с обустройством территорий, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктурой», данное в Подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы в ред. Постановления Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. N 99) представляется допустимым использовать наиболее объемную, на наш взгляд, дефиницию, согласно которой девелопмент — это профессиональная, в том числе предпринимательская, деятельность по реализации оптимального проекта создания и (или) изменения объекта недвижимости в соответствии с целями и исходя из критериев, установленных обладателем прав на соответствующий объект.
Итак, девелопмент — прежде всего деятельность, направленная на достижение заранее определенного результата в отношении объекта.
Учитывая отсутствие правовой нагрузки понятия «управление», во всяком случае в контексте обязательственных отношений, необходимо отметить, что девелоперская деятельность в ее простейшем наборе операций вполне может обходиться инструментарием договора доверительного управления имуществом, отраженным в гл. 53 ГК РФ. Во всяком случае, это справедливо (с учетом реального характера договора доверительного управления) при реализации проектов «развития» существующего имущества, которым учредитель управления владеет на момент совершения сделки.
Особенности заключения доверительным управляющим сделок с недвижимым имуществом
Может ли доверительный управляющий привлекать для совершения действий по управлению имуществом иных лиц, в частности заключать договоры комиссии или поручения, предусматривающие возможность отчуждения привлеченным лицом переданного в управление имущества?
Закон допускает такую возможность (п. 2 ст. 1021 ГК РФ).
Сторонам договора доверительного управления следует согласовать не только перечень действий, совершение которых управляющий вправе перепоручить иному лицу, но также условия и порядок получения согласия учредителя на подобные действия (на что, например, обращено особое внимание в ст. 6 Закона Санкт-Петербурга от 30 июня 2004 г. N 334-51 «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга»).
Не менее важен вопрос определения стороны в сделках, совершаемых доверительным управляющим с третьими лицами.
Так, О.Р. Зайцев, рассматривая проблему определения надлежащей стороны в договорах, совершаемых управляющим в интересах учредителя, небезосновательно отмечал: «В случаях двух других договоров, по которым одно лицо совершает сделки в интересах другого, ГК РФ четко регулирует интересующий нас вопрос: в договоре поручения права приобретает доверитель (п. 1 ст. 971), а в договоре комиссии — комиссионер (п. 1 ст. 990). Как видно, в этих двух случаях субъектом прав становится тот, от чьего имени совершалась сделка. Казалось бы, раз договоры во исполнение доверительного управления совершаются от имени управляющего, он и должен становиться носителем этих прав. Но тогда часть управляемого имущества (переданная управляющему при заключении договора учредителем) принадлежала бы учредителю, а часть (приобретенная управляющим в процессе управления) — управляющему. Такая ситуация явно внутренне противоречива. В связи с этим правильнее считать, что раз переданное самим учредителем в ДУ имущество остается в его собственности, то и все приобретаемые в связи с ДУ права также должны принадлежать учредителю…» .
Зайцев О.Р. О стороне в договорах, заключенных доверительным управляющим // Законодательство и экономика. 2005. N 10.
Обстоятельство, что права на имущество возникают непосредственно у учредителя управления, делает возможным практическое решение наиболее проблемного вопроса затронутых отношений — государственной регистрации прав на недвижимость, приобретаемую или отчуждаемую посредством использования конструкции доверительного управления.
Вопросы корпоративного права
Крупная сделка. Может ли доверительное управление рассматриваться как крупная сделка — отчуждение имущества?
Действительно, сущностная характеристика управления изначально не предполагает отчуждение имущества в собственность иных лиц.
Срок доверительного управления ограничен: соответствующий договор может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ), что даже с учетом положений о его возможной пролонгации «на тот же срок и на тех же условиях» не может свидетельствовать о его долгосрочном характере и возможном при этом доводе о фактически осуществленном отчуждении имущества (как это зачастую отмечается, например, в отношении аренды).
При этом широкая диспозитивность, предоставляемая законом сторонам при формулировании контрактных условий, делает возможным для доверительного управляющего распоряжаться недвижимостью и отчуждать ее третьим лицам в случаях, предусмотренных договором (п. 1 ст. 1020 ГК РФ).
Именно в ситуациях, когда сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные управляющим в отношении переданного в управление имущества, могут быть квалифицированы как крупные для учредителя управления, при их совершении необходимо соблюдение со стороны учредителя всех корпоративных процедур, предусмотренных законом для крупных сделок.
С иском о признании сделок, совершенных с нарушением указанных требований, вправе обратиться учредитель управления и (или) его участники как заинтересованные лица. Сам управляющий, по нашему мнению, такого права лишен как лицо незаинтересованное (ст. 4 АПК РФ).
Сама же передача имущества в доверительное управление несмотря на потенциальную возможность его отчуждения соблюдения усложненной корпоративной процедуры не требует.
Порядок одностороннего отказа и правовые последствия ситуации, когда договор прекращается вследствие инициативы одной из сторон
Согласно п. 2 ст. 1024 ГК РФ сторона договора, принявшая решение о необходимости его расторжения, обязана уведомить об этом вторую не позднее чем за 3 месяца до возможной даты прекращения его исполнения. Расторжение договора не влечет за собой никаких изменений в праве собственности на имущество, которое являлось его предметом. Согласно п. 3 этой же статьи, оно передается учредителю управления.
Стороны соглашения могут установить и иные правила его расторжения, прописав их в документе на стадии его подготовки. Например, ими может быть изменен срок направления уведомления о расторжении соглашения или определены основания для досрочного прекращения действия договора.
***
Итак, действие ДДУ может быть прекращено как по причине завершения срока, на который он был заключен (при условии наличия письменного волеизъявления одной из сторон об отказе в продлении), так и по иным основаниям, определенным действующим гражданским законодательством.
Какова ответственность
Управляющему лицу придётся нести определённую ответственность, регламентированную статьями Гражданского действующего кодекса Российской Федерации. Суть их представлена ниже:
- Если не проявлена должная забота об имуществе в интересах владельца, придётся возмещать все упущенные выгоды за период доверительного управления, возмещать убыток, компенсировать нанесённый ущерб, если нет доказательств того, что он нанесён по причине непреодолимых сил, стихийного бедствия;
- Все зафиксированные обязательства в результате заключения сделок несёт управляющее лицо, соответственно, за нарушение условий также придётся отвечать именно ему, убытки, понесённые второй стороной, при этом компенсируются за счёт временно ответственного лица;
- Задолженность, которая возникает по причине доверительного управления, должны быть погашены в счёт переданного имущества, а если этого недостаточно, взыскание может коснуться личной собственности управляющего, а далее, если и этого мало, на имущество доверителя;
- В договоре, но не генеральной доверенности, можно прописывать пункт о внесении определённого залога управляющим на случай возникновения каких-либо убытков по его вине.
Существенные условия договора. Права и обязанности сторон
1. Пункт 1 ст. 1016 ГК указывает следующие существенные условия данного договора:
- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
- срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки. Например, ст. 19 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлено, что срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не должен составлять менее года и более 40 лет.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Есть мнение, что существенными условиями договора доверительного управления имуществом следует считать также порядок и сроки представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности.
Доверительное управление
Следует сразу же сказать о том, что доверительное управление в нашей стране стало весьма актуальным. Не всегда достаточно времени и сил, чтобы всем заниматься самостоятельно. Тем не менее, ошибки в составлении документа, отражающего передачу своеобразных прав на управление, нередко приводят к весьма негативным последствиям. Именно по этой причине опытные специалисты рекомендуют не составлять такие договора самостоятельно, а обращаться к юристам, которые смогут правильно составить трактовки определенных норм доверительного управления.
Судебная практика по данному вопросу знает немало различных дел с нестандартными аспектами. Если вам интересно изучить такие дела, мы предлагаем вам удобный поиск, расположенный на нашем ресурсе. Все, что вам нужно сделать – ввести поисковый запрос. Например: «доверительное управление имуществом», после чего, перед вами откроется список ссылок на различные постановления, определения и решения судов.